• Tarife
• Acte necesare
• Evaluare Imobiliara
• Evaluare Bunuri Mobile

• Pret, cost si valoare

  Acest standard furnizeaza principiile care trebuie urmate in estimarea valorii de piata a investitiei imobiliare in curs de executie. Valoarea de piata este comentata amanuntit in IVS - Cadrul general, insa, pe scurt, scopul este evaluatori anevar estimarea pretului care ar putea fi platit si incasat la data evaluarii pentru o proprietate imobiliara partial finalizata, intrun schimb ipotetic de piata. in practica, putine investitii imobiliare sunt transferate intre participanti pe piata intr-o stare de finalizare partiala, cu exceptia cazurilor cand reprezinta fie o parte a unui transfer al entitatii detinatoare, fie vanzatorul se afla in insolventa sau in curs de insolventa si, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar si in situatia, putin probabila, in care exista dovada transferului altei investitii evaluatori anevar imobiliare finalizate partial, la o data apropiata de data evaluarii, cu siguranta stadiile de executie ale lucrarilor vor fi diferite, chiar daca, din anumite puncte de vedere, proprietatile ar fi similare. C6. in absenta datelor privind vanzarile direct comparabile, valoarea trebuie estimata prin utilizarea uneia sau mai multor abordari in 75 Standardele Internationale de Evaluare Standarde referitoare la active – IVS 233 Investitia imobiliara in curs de executie tati comparabile, aflate in locatii comparabile, evaluatori anevar tranzactionate actualizat sau capitalizarea varietate de surse, incluzand: dovezi privind vanzarile de proprie diferite sau in conditii diferite, cu corectii efectuate pentru a cuantifica aceste diferente; dovezi privind vanzarile de prop in conditii economice diferite, evaluatori anevar cu corectii efectuate pentru a cuantifica aceste diferente; previziuni ale fluxului de num venitului, fundamentate pe date de piata comparabile despre costurile de construire, clauzele inchirierii, cheltuielile de exploatare, ipotezele de crestere, ratele de actualizare si capitalizare si alte date de intrare evaluatori anevar relevante. oarea de piata a unei investitii imobiliare partial finalizate reflecta asteptarile participantilor pe piata asupra valorii proprietat atunci cand aceasta va fi finalizata, minus deducerile pentru costurile necesare pentru a finaliza proiectul si corectiile adecvate pentru profit si risc. Evaluarea si toate ipotezele cheie utilizate in evaluare trebuie sa reflecte conditiile evaluatori anevar de piata de la data evaluarii. Nu este adecvat sa se estimeze valoarea de piata a unei imobiliare partial finalizate numai cu referinta la planul proiectului la studiul de fezabilitate realizat la inceputul proiectului. O data ce executia proiectului a inceput, acesta nu mai este un evaluatori anevar instrument credibil pentru estimarea valorii, deoarece datele evaluatori anevar de intrare vor fi istorice. Din acest motiv, o abordare bazata pe estimare a procentajului in care a fost executat proiectul, inainte de da evaluarii, este putin probabil sa fie relevanta pentru determinar valorii de piata curente. Daca timpul necesar, de investitii imobiliare noi, este de asa natura incat fluxurile de numerar previzionate vor apare dupa o perioada de timp si daca valoarea banilor in timp ar avea o influenta semnificativa, atunci va fi mai adecvat sa se utilizeze o metoda a fluxurilor de numerar actualiza care sa reflecte cel mai evaluatori anevar probabil esalonarea probabila in timp a acelor fluxuri de numerar. Evaluarea unei fie prin utilizarea unui model de crestere implicita, care utilizeaza costul curent si valoarea curenta, ca date de intrare, fie a unui de crestere explicita, care utilizeaza costul estimat viitor si evaluatori anevar valoarea estimata viitoare, ca date de intrare. in oricare dintre modele, obiectivul este estimarea valorii pe baza ipotezei speciale ca proprietatea ar fi finalizata, evaluatori anevar din care, apoi, sunt efectuate adecvate pentru a estima valoarea proprietatii in stadiul ei curent executie. Cea mai adecvata dintre aceste alternative va fi aceea care la data evaluarii, predomina pe piata tipului respectiv de proprietate imobiliara. Datele de intrare dintr-un model nu ar trebui sa se utilizez in celalalt model, iar raportul ar trebui sa precizeze clar care abordare a fost adoptata. Datele exacte de intrare utilizate pentru evaluare vor fi diferite in functie de modelul de evaluare care este utilizat, dar in mod uzual le vor include pe cele prezentate in aceasta sectiune. De asemenea, datele de intrare vor fi diferite daca este utilizat un model de crestere implicita sau unul de crestere explicita, a se vedea paragraful C10 de mai sus. Datele primare de intrare uzuale sunt: Proprietate imobiliara finalizata Daca se utilizeaza un model de evaluatori anevar crestere implicita, acesta va reflecta valoarea investitiei imobiliare ca fiind finalizata, spre exemplu valoarea acesteia in ipoteza ca, la data evaluarii, aceasta a fost deja finalizata in concordanta cu specificatiile curente. Daca se utilizeaza un model de crestere explicita, acesta va reflecta valoarea proprietatii la finalizare, respectiv valoarea asteptata a proprietatii la data cand se anticipeaza sa fie finalizata. Daca chiriasii proprietatii trebuie sa fie identificati dupa finalizarea acesteia, va evaluatori anevar trebui sa fie facuta o alocare pentru timpul si costurile care ar permite in mod realist atingerea unui grad de ocupare stabilizat, spre exemplu perioada necesara pentru a atinge grade de ocupare realiste pe termen lung. Costurile pe aceasta perioada pot include comisioane, cheltuieli de marketing, stimulente, intretinere si alte cheltuieli pentru servicii. Venitul din chiriile anticipate viitoare se evaluatori anevar poate baza pe chiriile de piata curente, in cazul utilizarii unui model de crestere implicita sau pe chiriile de piata anticipate viitoare, in cazul utilizarii unui model de crestere explicita. Daca exista contracte de inchiriere in vigoare, care sunt conditionate de proiect sau de o parte relevanta care trebuie executata, acestea ar trebui prezentate in evaluare. Costurile de construire Beneficiul oricarei lucrari executate inainte de data evaluarii va fi reflectat in valoarea curenta, dar nu va determina acea valoare. in mod similar, platile anterioare in cadrul contractului de lucrari efective, efectuate inainte de data evaluarii, nu sunt relevante pentru valoarea curenta. Dimpotriva, sumele ramase de plata in cadrul oricarui contract de lucrari legat de proiect, in vigoare la data evaluarii, reprezinta deseori cea mai buna dovada a costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrarii. Totusi, daca exista evaluatori anevar un risc important ca acel contract sa nu poata fi finalizat, de exemplu, din cauza unui litigiu sau a insolventei uneia dintre parti, este mai adecvat sa se adopte evaluatori anevar costul aferent angajamentului unui nou contractor care sa finalizeze lucrarea. Daca nu exista in vigoare un contract cu pret fix si se utilizeaza un model de crestere explicita, atunci este mai adecvat sa se utilizeze costul previzionat, de exemplu, pretul care reflecta asteptarile rezonabile ale participantilor pe piata la data evaluarii, privind costurile de la datele cand exista probabilitatea ca acestea sa apara. Astea reprezinta costul finantarii proiectului de la achizitie, pana la rambursarea estimata a imprumutului. Cum creditorul poate percepe evaluatori anevar riscurile ca fiind substantial diferite in cursul executiei fata de cele de dupa finalizare, ar trebui luat in considerare separat costul finantarii pentru fiecare perioada. Chiar daca entitatea isi autofinanteaza folosite rate ale dobanzii reflecta ratele care ar putea fi obtinute pe piata, la data de un cumparator tipic al proprietatii. Alte costuri Acestea includ evaluatori anevar cheltuielile pentru servicii juridice si profesiona care le-ar putea efectua in mod rezonabil un cumparator, finalizarea constructiei si pentru inchirierea investitiei imobiliare. Cu exceptia cazului in care exista contracte de inchiriere in vigoare, va de marketing transfer efectiv al proprietatii, la data evaluarii, ar trebui sa nu fie incluse. Profitul si riscul cumparatorilor Ar trebui facuta o alocare pentru profitul care ar fi cerut de un cumparator de pe piata pentru investitia imobiliara finalizata partial. Acesta ar trebui sa evaluatori anevar reflecte riscurile asociate cu finalizarea programului de construire si pentru realizarea venitului anticipat sau valorii anticipate a capitalului la data evaluarii. Profitul cumparatorului evaluatori anevar poate fi exprimat fie ca un profit tinta, fie ca o suma globala, fie ca un procentaj din cost sau din valoare. Toate riscurile semnificative ar trebui sa fie identificate si evaluate. Riscurile constructii partial finalizat, vor include modificarea costurilor de construire, a costurilor finantarii si a programului constructiei. Riscurile evaluatori anevar suplimentare, asociate cu investitia imobiliara in curs de executie, includ fluctuatii ale valorii proiectului finalizat, intre incepere si finalizare, precum si perioada de timp care va fi necesara pentru a contracta chiriasi si a asigura un venit stabilizat. Riscurile asociate cu venitul generat de proprietatea imobiliara, dupa finalizarea acesteia, ar trebui identificate evaluatori anevar si evaluate separat de riscurile asociate finalizarii constructiei. Daca se utilizeaza un model de crestere implicita, datele de intrare pentru evaluare vor include valorile si costurile curente, astfel incat trebuie evaluat riscul acestor schimbari, intre data evaluarii si data estimata a finalizarii. Daca se utilizeaza evaluatori anevar un model de crestere explicita, bazat pe valorile si pe costurile previzionate, ar trebuie evaluat riscul ca aceste previziuni sa fie conforme cu realitatea. Alternativ, daca pentru realizarea evaluarii este utilizata.

  Preţul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ. Din cauza capacităţilor financiare, a motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, preţul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi...

• Valoarea de Piata

  suprafata construita desfasurata, exprimata in metri patrati, stabilita:- fie prin reevaluare cladiri evaluatori anevar masurarea efectiva a cladirii pe conturul exterior;- fie prin inmultirea suprafetei utile a cladirii cu coeficientul de transformare de 1,20.Suprafata construita desfasurata a unei cladiri rezulta din actul de proprietate, planul reevaluare cladiri cadastral, schita/fisa cladirii sau alte documente asemanatoare si se determina prinimpozabila insumarea suprafetelor sectiunilor tuturor nivelurilor sale, inclusiv suprafetele balcoanelor, ale logiilor si ale celor situate la subsol. In calcul nu evaluatori anevar se cuprind suprafetele podurilor care nu sunt utilizate ca locuinta, precum si cele ale scarilor sau teraselor neacoperite; tipul cladirii (corpuri principale, reevaluare constructii anexe, subsol, demisol sau mansardaetc.); reevaluare cladiri materialele evaluatori anevar din care sunt construite cladirile; dotarea cu instalatii de apa, canalizare, electrice, incalzire (conditii cumulative); anul realizarii constructiei; coeficientii de corectie, pe ranguri de localitati si zone in cadrul reevaluare cladiri acestora, diminuaticu 0,10 pentru cladirile evaluatori anevar structurate in blocuri cu mai mult de 3 niveluri si 8apartamente. Impozitul pe cladiri datorat de persoanele fizice se calculeaza prin aplicareaurmatoarelor cote de impozit asupra valorii impozabile a cladirii: 0,2% pentru cladirile evaluatori anevar situate in mediul urban; 0,1% pentru cladirile situate in mediul rural.In cazul persoanelor fizice care detin mai multe cladiri cu destinatia de locuinta, altele decatcele inchiriate, impozitul pe cladiri se majoreaza astfel: cu 15% pentru prima cladire, in afara celei de la adresa de domiciliu; cu 50% pentru cea de-a doua cladire, evaluatori anevar in reevaluare afara celei de la adresa de domiciliu; cu 75% pentru cea de-a treia cladire, in afara celei de la adresa de domiciliu; cu 100% pentru cea de-a patra cladire si urmatoarele, in afara evaluatori anevar celei de la adresa dedomiciliu.Referitor la reevaluare cladiri impozitul pe cladiri majorat va rugam sa retineti, in principal, urmatoarele: nu se datoreaza impozit pe cladiri majorat daca:- cladirea (apartamentul) este inchiriata in baza evaluatori anevar unuicontract de inchiriere incheiat in forma scrisa si inregistrat la organul fiscal competent in scopul stabilirii veniturilor din cedareafolosintei bunurilor; - chiriasul, daca este persoana fizica, nu poate fi membru al familiei proprietarului evaluatori anevar impozit pe(sot, sotie si copiii lor necasatoriti); cladiri ordinea numerica a proprietatilor estereprezentata de data dobandirii acestora majorat sau este evaluatori anevar cea declarata de proprietar, in cazulin care la aceeasi data se dobandesc mai multe cladiri cu destinatia de locuinta;- impozitul majorat se aplica proportional cu perioada pentru care cladirea nu este inchiriata;- in cazul cladirilor aflate in proprietate comuna, majorarea se aplica numai pentru partea deimpozit ce revine coproprietarului care detine mai multe cladiri cu destinatia evaluatori anevar de locuinta,determinata pe baza cotelor-parti din proprietate sau prin impartirea la numarul de proprietari, dupa caz. Evaluarea este un proces complex reevaluare de determinare a unui tip de valoare, a unui tip de proprietate, la o evaluatori anevar anumita data si concretizata in raportul de evaluare. Evaluarea este o determinare si nu un calcul exact al unei valori printr-o formulamatematica sau printr-o cuantificare precisa. Ea impune aplicarea evaluatori anevar rationamentului profesional al evaluatorului.Rapoartele de evaluare sunt intocmite respectand Standardele Internationale de Evaluare (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) si Asociatia Nationala aBancilor (ARB).In activitatea evaluatori anevar de evaluare , etalonul profesional pentru expertii evaluatori il reprezinta“Standardele Internationale de Evaluare”, ale caror principii de Evaluare sunt GeneralAcceptate.Ghidandu-se dupa aceste Standarde, evaluatorul raspunde evaluatori anevar cerintelor pietii prin evaluari credibile, care sa conduca la satisfacerea cerintelor reevaluare cumparatorilor si vanzatorilor. Evaluarea este o activitate efectuata de experti evaluatori profesionisti, care respecta principii, evaluatori anevar metode, standarde profesionale si etice specifice, prin care se estimeaza o valoare pentru dreptul de proprietate respectiv (teren, constructii, amenajare), care sa fie cat maiapropiata de valoarea evaluatori anevar recuperata de piata in urma tranzactiilor. Procesul de evaluare se compune evaluatori anevar dintr-un set de proceduri reevaluare cladiri coerente si ordonate, care are cafinalitate estimarea valorii.Evaluatorii pot realiza urmatoarele tipuri evaluatori anevar de evaluari: - evaluarea si reevaluarea proprietatilor imobiliare imobile- terenuri, apartamente, case, vile, cladiri de birouri, spatii comerciale si reevaluare industriale,constructii agricole, alte constructii speciale, recolte, fond forestier, depozite minerale,resurse naturale atasate terenului. - evaluarea si reevaluarea bunurilor mobile: automobile, autoturisme, autovehicule, masini, evaluatori anevar utilaje, echipamente, stocuri, obiecte deinventar, mobilier, licente, brevete de inventii, modele si desene industriale, marci, website-uri, colectii. - evaluarea activelor financiare: actiuni, obligatiuni, titluri de valoare. - evaluarea intreprinderilor, firmelor si afacerilor: societati comerciale, hoteluri, restaurante, pensiuni,statii de benzina, cazinouri, teatre sicinematografe, evaluatori anevar marci si brand-uri. Să armonizeze standardele de evaluare între ţările* lumii, să identifice şi sădezvăluie, pe măsură ce apar, diferenţele în interpretarea şi/sau aplicarea prevederilor standardelor de evaluare.IVSC recunoaşte diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evaluările proprietăţii, şianume: utilizarea evaluărilor la întocmirea situaţiilor financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea împrumuturilor reevaluare cladiri garantate cu o proprietate (garanţii, gajuri, ipoteci),realizarea evaluatori anevar tranzacţiilor care implică transferul dreptului de proprietate, soluţionarea litigiilor şi stabilirea taxelor. În plus faţă de standarde, IVSC a început să publice Standarde deAplicaţie pe tema evaluării pentru raportarea financiară şi în scopul garantăriiîmprumuturilor, dar şi Standarde de Practică în Evaluare, care se referă la tratarea evaluatori anevar anumitor probleme specifice evaluării şi reevaluare la aplicarea Standardelor în situaţii specifice, care apar înacordarea de consultanţă în diferite domenii de afaceri. În mod deosebit, IVSC a urmărit caStandardele Internaţionale de Evaluare (IVS-uri) să fie recunoscute în standardele decontabilitate precum şi evaluatori anevar în alte standarde de raportare, astfel încât evaluatorii să cunoască ce lisesolicită din partea standardelor altor discipline. În anul 2003, IVSC a devenit o asociaţieînregistrată, cu un statut propriu, care reevaluare cladiri cuprinde asociaţii profesionale de evaluare din întreagalume. IVSC a realizat opt revizuiri ale Standardelor Internaţionale de Evaluare, care evaluatori anevar au fost publicate în anii 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005 şi 2007. Evoluţia acestor Standardeatestă importanţa pe care IVSC o acordă faptului că schimbarea este inevitabilă şi continuă,chiar şi evaluatori anevar atunci când este graduală şi abia perceptibilă. Perfecţionarea continuă a Standardelor de evaluare reflectă angajamentul IVSC de a garanta că definiţiile şi cerinţele evaluării suntactualizate permanent, în funcţie de evoluţiile pe plan mondial. Membri şi Organizare evaluatori anevar Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare a devenit cu adevărat o organizaţieinternaţională, atât în privinţa misiunii sale, cât şi a membrilor săi.Comitetul, care a fost înfiinţat de 20 de asociaţii profesionale naţionale, s-a evaluatori anevar dezvoltat permanent, ajungând ca în anul 2007 să cuprindă 52 de asociaţii profesionale naţionale, ce au statutul de membru sau observator. Asociaţiile membre din aceste ţări subscriu la obiectiveleIVSC în domeniul evaluării şi trebuie să aibă un număr suficient de membri capabili săelaboreze lucrări de evaluare conform Standardelor. Asociaţiile membre reevaluare evaluatori anevar cladiri sprijină Standardele publicate de IVSC şi depun eforturi pentru recunoaşterea Standardelor în ţările lor.Asociaţiile membre sunt încurajate să informeze IVSC cu privire la orice diferenţesemnificative între standardele naţionale evaluatori anevar şi cele reevaluare internaţionale, astfelîncât acestea să fie prezentate comunităţii internaţionale. IVSC admite că evaluatorii trebuiesă îşi desfăşoare activitatea într-un cadru legal, în conformitate cu prevederile legale şi cureglementările specifice ţărilor în care îşi desfăşoară activitatea. Asociaţiile membre, atât în baza statutului lor, cât şivoluntar, cooperează cu autorităţile de control şi reglementare şi evaluatori anevar cu alte organizaţii profesionale, pentru a se asigura că evaluările respectă prevederile Standardelor Internaţionale de Evaluare, elaborate de IVSC. De asemenea, la nivelul ţărilor în careactivează, aceste asociaţii naţionale joacă un rol educativ şi consultativ în privinţastandardelor de evaluare. Realizări ale IVSC IVSC este o organizaţie evaluatori anevar non-guvernamentală (ONG), membră a Naţiunilor Unite, în mai1985 fiindu-i acordat statutul Roster în cadrul Consiliului Economic şi Social al Naţiunilor Unite. IVSC lucrează în cooperare cu ţările membre menţinând legătura cu agenţiileinternaţionale, cum ar fi: Organizaţia pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică (OECD),Banca Mondială, Fondul Monetar Internaţional (FMI), Organizaţia Mondială a Comerţului(WTO), Comisia Uniunii Europene, Banca pentru evaluatori anevar Reglementări Internaţionale (BIS) şiOrganizaţia Internaţională a Comisiilor pentru Valori Mobiliare (IOSCO). De asemenea,IVSC menţine o relaţie strânsă cu Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate(IASB) şi cu comisiile evaluatori anevar independente de elaborare a standardelor ale Federaţiei Internaţionalea Contabililor (IFAC) - Comisia pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate pentru reevaluare Sectorul Public şi Comisia pentru Standarde Internaţionale de Audit şi Asigurare. IVSCfurnizează profesiei contabile recomandări şi consiliere referitoare la evaluare, evaluatori anevar urmăreşte săcoordoneze standardele sale şi programele de lucru cu cele ale disciplinelor înrudite, îninteresul public şi cooperează cu organismele internaţionale pentru elaborarea şi promulgareade noi standarde. Pentru a garanta că standardele internaţionale, care guvernează practica în evaluare, sunt în concordanţă cu cerinţele specificate pentru evaluatori, de standardeleinternaţionale de raportare financiară, IVSC verifică anual fiecare ediţie evaluatori anevar nouă a reevaluare cladiri Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS-uri), promulgate de Consiliul pentru StandardeInternaţionale de Contabilitate (IASB) şi Standardele Internaţionale de Contabilitate evaluatori anevar pentruSectorul Public (IPSAS-uri), promulgate de Comisia pentru Standarde Internaţionale deContabilitate pentru Sectorul Public. IVS-urile fac referire la aceste standarde decontabilitate, ori de câte ori ele se aplică în munca evaluatorilor. IVSC publică pe site-ul săuStudii de evaluare şi Studii tehnice. La momentul evaluatori anevar lansării acestei ediţii, următoarele reevaluare cladiri documente erau disponibile: două Studii de evaluare: Evaluarea pentru pieţele în dezvoltare

  Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un...

• IVS - Standarde Internationale de Evaluare - Definitii

  Definiţiile de mai jos se referă la cuvinte sau la expresii utilizate în Standardele Internationale de Evaluare IVS - Cadrul general.

  Abordarea prin cost – oferă o indicaţie asupra valorii, prin utilizarea...

• Raport de Evaluare

  Cuprinsul raportului de evaluare este generalizat in structura ce urmeaza dar poate fi adaptat de expertii evaluatori Anevar in functie de scopul acestuia. In general cuprinsul unui raport de evaluare are urmatoarea ...

• Evaluatori Independenti

  Evaluatorul independent este acea persoana fizica autorizata sau juridica - in functie de constituire - care detine o parafa valabila ANEVAR cu experientA semnificativa in domeniu, competenta in evaluare pe piata...

Metode de evaluare imobile

Servicii Evaluare Imobile si Bunuri Mobile » Metode de evaluare imobile